Mengurus sertifikat tanah warisan merupakan langkah penting bagi ahli waris untuk memastikan legalitas kepemilikan lahan atau rumah yang ditinggalkan pewaris. Namun, banyak masyarakat yang belum memahami detail biaya pengurusan sertifikat tanah warisan, padahal setiap komponen biayanya diatur oleh regulasi resmi pemerintah.
Proses ini melibatkan sejumlah dokumen seperti KTP dan KK ahli waris, sertifikat tanah asli, Surat Keterangan Waris (SKW), Akta Wasiat Notariel, serta Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
1. Biaya Pembuatan Akta Wasiat Notariel
Salah satu komponen utama dalam pengurusan sertifikat tanah warisan adalah Akta Wasiat Notariel. Dokumen ini dibuat di hadapan notaris dan biayanya diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.
Besaran honorarium notaris tergantung pada nilai ekonomis dan sosial dari objek akta, dengan rincian sebagai berikut:
Nominal hingga Rp100 juta, honorarium maksimal 2,5%
Nominal Rp100 juta–Rp1 miliar, honorarium maksimal 1,5%
Nominal di atas Rp1 miliar, honorarium maksimal 1% atau berdasarkan kesepakatan
Sementara itu, untuk nilai sosial, honorarium paling tinggi adalah Rp5 juta. Notaris juga wajib memberikan jasa hukum gratis bagi masyarakat yang tergolong tidak mampu.
2. Biaya Pajak: BPHTB dan PPh
Ahli waris juga perlu memperhitungkan pajak dalam proses balik nama sertifikat tanah, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh).
BPHTB dihitung dengan rumus:
5% x (Nilai Perolehan Objek Pajak – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing, sehingga nilainya bisa berbeda tiap kabupaten atau kota.
PPh biasanya 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah/bangunan, namun bisa dibebaskan jika ahli waris memiliki Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari kantor pajak setempat.
3. Biaya PNBP di BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Selain biaya notaris dan pajak, pengurusan sertifikat tanah warisan juga dikenakan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang dibayarkan ke Kantor Pertanahan (BPN).
Rumus perhitungannya adalah:
(Nilai tanah per meter persegi x luas tanah) ÷ 1.000
Namun, ada kabar baik bagi ahli waris. Berdasarkan Pasal 61 ayat (3) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, apabila pendaftaran peralihan hak karena warisan dilakukan dalam waktu 6 bulan sejak pewaris meninggal dunia, maka tidak dikenakan biaya pendaftaran alias gratis.
Tips Mengurus Sertifikat Tanah Warisan
Agar proses pengurusan sertifikat berjalan lancar, berikut beberapa tips penting:
Pastikan seluruh dokumen lengkap dan sesuai nama pewaris.
Ajukan pengurusan maksimal 6 bulan setelah pewaris meninggal agar bebas biaya pendaftaran.
Konsultasikan dengan notaris atau kantor pertanahan setempat untuk memastikan nilai pajak dan biaya sesuai peraturan daerah.
